多产权综合性建筑泛指同时有多个法人拥有部分产权的大型建筑，是随着我国房地产事业的蓬勃发展而广泛产生的新事物，常设置于城市繁华地带，并作为商场、车库、写字楼、住宅、娱乐场所等共用的建筑，不仅有多楼层多场所的存在，同时还有大面积的地下场所。由于其建筑结构和使用功能的日趋复杂化以及管理模式的不稳定性，使火灾预防工作和火灾扑救工作面临极大难度，而且该建筑发生火灾的后果将是不可估量的。本文就此类建筑的火灾预防工作，根据实际工作中常遇到的一些问题，结合国家有关现有法规，从其管理模式方面作些浅析。

　　一、多产权建筑火灾危险性评估

　　火灾的发生涉及到人、物、信息、时间、场地等因素的联系，通过有效的管理，将火灾的各个因素进行协调、监督、指挥、运用可达到控制的目的，分析该建筑火灾的因素和特性是实施管理的前提。

　　（一）、火灾特性

　　1、火灾荷载大，发生火灾概率加大。

　　拥有产权的业主较多是为了产生效益而买下产权，而产权人又可以转让使用劝，这就决定了该建筑必然存在使用功能多、经营范围广、经营者流动性大、统一管理难等特性。如桂林市某大型建筑内，拥有产权的业主有400个之多，而该建筑内从事的行业或经营项目有近百种，住宅、公司、商铺、娱乐场所、公共停车场等等功能全集中在一栋建筑内，其内部大量的装修材料、商品都属可燃材料。

　　同时，由于业主或经营户的各自为政意识和赢利目的，大量使用的电气设备，门面装修施工和违章用火用电等行为使该建筑内发生火灾的几率比一般建筑大。

　　2、人员密集而不易疏散。

　　商场、娱乐、餐饮等场所均属人员密集场所，在人流高峰期，大型的综合建筑内往往会同时有成千上万人在进行购物、游玩、营业、餐饮等活动，在突发事件期间，如没有经过有效训练，人员完全疏散出来的时间要大大超过火灾蔓延至无法控制的时间。据统计，桂林市几个建筑面积超过两万平方米的商场内人流高峰期将达到两万人，单层人数最多的常超过8000人，按规范要求底层疏散楼梯总宽度应达到80米，目前最保守的设计也仅有8个安全疏散楼梯共24米宽；发生火灾情况下，在十五分钟之内完全疏散所有人员是不可能的，而超过 这个时间就意味着现场人员的生命安全存在危险。同时，作为多产权建筑内不仅有在公共场所内流动的人员，还有部分管理、常住或无法收到警报的人员，在突发事件情形下紧急疏散将是盲目而混乱的，造成人员伤亡是难以避免的后果。

　　3、建筑结构复杂，火灾发生和蔓延的途径增多。

　　火灾的蔓延通过热辐射、热对流、热传导从纵向、横向传播热源和燃烧。大型、多楼层的建筑往往由于建筑内部的通风、楼梯、管井、外窗、吊顶材料或商品等设施和材料的增加，将使火灾蔓延的速度加快。

　　建筑内的消防设施和应急疏散设施虽基本按国家规范进行设计和设置，但由于产权分化，其中一些商场、娱乐场所在使用和经营过程，经常会为了使用和管理的方便而改变建筑内部的布局和用途，将建筑内的疏散通道封堵或改变用途，或者将防火防烟分区设施拆除，以及增加可燃物品，人为地增加了火灾蔓延的途径。

　　4、消防设施容易受火灾影响而起不到应有功能。

　　在火灾情况下，建筑内部的消防设施容易受建筑的坍塌、消防电源和信号线路的中断、高温变形等影响而失去设计功能，尤其大型并产权分化建筑的消防系统过于庞大复杂，其局部的失控就有可能引起整个系统的混乱或失效。如低楼层起火时，由于局部防火防烟分区被破坏，消防电源和水源有可能被冲击而造成消防控制中心对电或水的失控，高楼层就将面临报警和灭火设施瘫痪的困境。

　　（二）、火灾危害

　　1、易造成重大经济损失

　　多产权建筑大多数被设计成综合大楼，其基础建设加上后期装修、商业投资常以千万甚至亿万元为单位，发生火灾后如无法及时扑救，其经济损失远远超过特大火灾界定标准，对国家和地方经济建设和人民群众的财产安全都将是沉重的打击。

　　2、人员伤亡重大

　　由于人员密集不易疏散，火灾荷载的增加，建筑结构的复杂化，人员素质的不足，火势蔓延的速度快以及消防设施的保护作用易受到限制等因素，该类型大型综合楼发生火灾后，建筑内人员受到伤亡的危险性较一般建筑和场所大。同时由于该类建筑结构所受的承重较大，如发生火灾地点在低楼层的商场、娱乐场所时，在火灾高温作用下发生坍塌的可能性也加大，造成大量的人员伤亡是可以预见而又难以施救的。

　　3、社会影响巨大

　　由于该类建筑火灾易造成重大的经济损失和人员伤亡，涉及的受害者众多，从火灾损失到政府部门责任追究和人民群众的悲愤不满情绪，对社会稳定、社会经济建设和发展都将带来极大的负面影响。

　　（三）、火灾控制因素

　　1、硬件设施

　　在此类建筑中，按照国家规范设置的消防设施是一个由报警接警、防火防烟分隔、防烟排烟、疏散通道、应急照明、灭火等设施组成的系统，应具有联动功能和互补功能，才能有效实施接警、报警、分隔、排烟、疏散、灭火等连贯动作，确保建筑内人员的疏散和火灾的扑救。消防硬件设施的设计、维护、检测、使用操作国家都有明文规定，任何一个环节的失误和脱节都有可能造成系统的功能不全或故障，甚至在火灾时形同虚设而失去作用的后果。如桂林某商业城由于自动灭火水喷淋系统缺乏资金维护检修，水量水压严重不足的问题不到及时解决，发生火灾后未动作而造成商业城三层楼全部烧毁，后果和影响极大。

　　2、管理机制

　　通过规范的对人员素质、消防设施硬件、管理维护的资金、事故隐患信息、安全管理软件等因素的监控和调节改进，可以减少火灾的发生和损失。

　　管理机制应包括几方面内涵：政府职能部门对整个建筑的监督管理形式、管理单位与业主的合同或协议形式、建筑内单位的管理制度和管理能力、物业管理的规范程度、制度和公约的建立健全、相互监督协调的能力和程度。

　　3、人员素质

　　管理、经营、常住、流动人员的素质高低，进 将影响到建筑内安全设施的正常与否，影响到火灾发生的概率，以及火灾发生情况下人员可能产生的各种行为。提高管理人员的素质可以影响和规范常住、经营、流动人员的意识和行为。


4、监督协调

　　目前，由于较多建筑的产权分化在前，国家《物业管理条例》出台在后，开发商、物业管理公司和业主（委员会）之间大多存在产权和管理上的矛盾和纠纷；在目前产权交接、管理模式仍未步入正轨的管理过程中，建设行政主管部门、消防部门、物业管理公司、业主（委员会）之间工作的协调和监督尤其显得重要，一方面可以规范市场经济秩序，另一方面可以减少和控制火灾以及火灾隐患的产生。

　　二、多产权建筑消防安全管理现状

　　在《物业管理条例》出台前，较多的综合建筑是边集资边开发，开发商未将所有产权出售，将部分如车库、办公、门面等产权留用或出租，将另一部分出售后由业主作为门面、写字楼、住宅、娱乐场所等用途；但对于公共设施、公共面积的产权归属没有明确。2002年国家出台《物业管理条例》后，要求开发商将所有的公共附属设施产权归口到业主，这就有可能造成某一方的产权流失或购买产权费用不足的事实，从而引发了开发商、物业管理与业主之间的矛盾和纠纷，形成了产权无法顺利交接，公用水电费、物业管理费用和设施维护费用的拖欠，以及以下几方面消防安全管理上的不协调现状。

　　（一）、责任不明确

　　目前，由于业主多而组织（业主委员会）松散，建筑直接责任人不明确，物业交接难度大，前期物业管理与业主委员会在管理过程相互推诿，不愿承担安全管理职责和责任，管理责任观念分歧成几种：

　　一方面认为，按照谁受益谁负责的原则，业主委员会是建筑所有产权业主的代表，是物业管理公司的委托人，应对建筑管理和风险承担法律责任。

　　另一方面，由于业主委员会是由所有业主选举产生的临时组织或团体，而不是一个法人单位，不具备法律责任承担能力，建筑的管理责任和相关法律责任应由业主委员会委托的并具有法人代表资质的物业管理单位承担。

　　较成熟和具有说服力的意见认为，该类建筑管理责任和相关法律责任由具体业主和物业管理单位共同承担：具体的业主对产权范围内的场所拥有无可争议的权利、义务和责任，而物业管理公司是受所有业主共同利益代表即业主委员会的委托进行具体管理行为的法人单位，对建筑的管理行为和风险也应负直接责任；业主委员会目前处于类似于社会团体和中介机构的组织，无直接管理的资质和能力，但能起到监督、协调具体业主和物业管理公司的作用。

　　（二）、设备维护保养经费不足

　　由于业主多而分散，部分场地又以转租形式进行经营或使用，再加上业主和物业管理单位之间容易存在不信任和纠纷的情形，公用设施维护保养和公摊面积水电的费用收缴工作不能正常开展，造成了包括消防设施在内的公共设施维护保养经费得不到保证。桂林市某商业城就由于共摊面积和公共设施产权未能及时调解，公共水电费用长期拖欠，被供电部门数次停电，严重影响了商场的正常经营和管理，也带来了消防安全管理上的许多隐患。

　　（三）、公用设施管理混乱

　　1、消防安全疏散通道和消防车道被堵。

　　部分经营户为了降低成本或经营方便，占用商场过道经营或将外墙转租给他人使用，业主委员会将建内的一些主要通道出租经营或做广告以解决工作经费，都改变了建筑内部安全疏散通道的正常功能和布局。建筑外的环行消防车道也被其他部门（如政府建设指挥部、交通、城管等）占用作停车、商业摊位用地，严重影响了建筑的消防通道和车道的正常使用。

　　2、电气设备、消防设施无法正常交接和管理

　　由于开发商组建的前期物业管理单位对建筑内各种设施的操作和维护相对熟悉，而业主委员会接管产权后有可能会造成设施管理和技术上的脱节甚至真空现象。目前我国对物业管理的规范仍是一个新课题，物业管理公司的资历和能力没有有效的监督和管理的机制，物业管理条例虽规定由建设行政管理部门负责，建筑物业中涉及的硬件设施和技术资料以及要求非常繁杂，物业交接过程由于原始资料的管理、配合协调、技术能力、合同形式等因素都有可能影响到交接验收的质量和结果，甚至会造成交接长期拖延并严重影响到日后各方面管理的现象。

　　（四）、管理机制不健全

　　1、法律依据不足，政府职能监督无力。

　　在多产权建筑交接和管理环节上，仅依据《物业管理条例》上的条文显得模糊而又没有可操作性，政府缺乏有效的监督管理实施办法，涉及到类似建筑的产权和利益纠纷时政府和有关职能部门无法可依，单靠个别的行政管理部门进行协调和监督已不能满足现状的需要，目前只能消极地采取说服和拖延的对策。

　　2、物业管理制度和业主公约不完善。

　　由于产权业主增多，意见不统一而造成物业管理制度和业主公约难以形成或落实不到位，物业管理单位受业主的服务合同条款、管理能力、无执法权等因素的制约，在日常管理中形成了“不敢管、管不到、管不听”的恶性循环。而一些业主为强调商业利益，不积极研究形成业主公约并配合物业管理单位开展工作，对物业管理单位存在“我花钱请你，你要听我的”意识，无视物业管理制度和物业管理单位的职责，采取不配合不协调不理解的态度和对策干扰正常管理。

　　3、业主委员会与物业管理公司的相互监督、配合与协调不够。

　　基于各自的利益，业主委员会与物业管理单位往往强调单方面的权利和义务而责怪对方，在工作分工上未能相互理解和配合，对个别不服从挂你了的业主缺乏监督和管理力度，影响了多数业主的利益和场所正常运行秩序。

　　（五）人员素质不高

　　经营理念落后，安全意识和法制观念不强是造成许多隐患遗留的根源。一些经营单位片面强调商业气氛，不讲究市场经济秩序和大局利益，消防安全意识淡薄，无视监督执法部门禁令，违法违章占道经营、使用电气设备、圈占消防设施等行为屡禁不止。

　　（六）其他

　　按照消防有关法规和《物业管理条例》规定，物业管理单位与业主应签定相关合同或协议，在所有业主之间也应形成公约机制以相互监督和制约，但由于产权和利益未最终裁定，造成了双方存在抵触和矛盾而未能按章形成有效的制度和业主公约，在政府调解无法解决的形势下，将遗留下诸多随时印发事故的不安全隐患。

　　三、管理和监控模式探讨

　　（一）监督机制及职责分工

　　1、政府职能部门

　　在不以行政手段干预市场经济的前提下，政府应做好市场经济的监督和指导，成立由各职能部门组成的物业管理委员会，出台有关管理实施办法以弥补法律法规不完善之处，对有关职能部门的职责和监督管理操作程序，以及物业管理单位、业主（委员会）的权利和义务予以明确，积极引导和规范物业管理单位和业主的行为，为物业单位和产权单位提供高效优质的服务。通过实践显示，在物业管理委员会的监督、协调和引导下，物业管理单位和业主之间存在的矛盾和纠纷相对能得到监控和调解，建筑场所的消防安全管理也能得到明显改善。

　　其中消防部门在对此类建筑和场所的管理中，应做好以下几方面工作：

　　（1）、当好政府的参谋，积极参与研究制定《物业管理实施办法》。
　　（2）、监督指导单位或场所建立健全安全管理制度、业主防火公约。
　　（3）、对建筑的消防设施及管理、安全管理制度落实情况进行监督检查。
　　（4）、对建筑内部装修工程进行消防审核把关。
　　（5）、积极开展消防宣传培训工作，提高建筑管理、使用和操作人员的素质。
　　（6）、查处违法违章行为，调查处理火灾事故。

　　2、物业管理部门

　　在物业管理委员会的监督指导下，物业管理单位应明确下列职责：

　　（1）、按《物业管理条例》规定与业主签定相关物业管理服务合同。
　　（2）、制定包含消防安全管理内容的物业管理制度并通报所有业主，明确建筑内经营、使用、设施维护管理、门面装修改造、公共场所使用管理、用火用电等行为的规定，确保在日常管理中有所依据。
　　（3）、依照管理制度对建筑实施管理，监督和纠正业主或使用人的违章行为，向行政管理部门和业主通报不履行义务的行为情况。
　　（4）、维护物业管理范围内的公用设施，确保其正常运行。
　　（5）、收集安全管理档案资料。
　　（6）、协助行政管理、执法部门进行监督检查、违法违章行为和事故的查处。

　　3、业主委员会

　　（1）、拟定相关的业主公约并经业主大会讨论通过，明确所有业主的行为规范、权利和义务，强调配合、服从物业管理单位的统一管理。
　　（2）、按条例规定聘请物业管理单位，监督物业管理单位履行职责。
　　（3）、按权限范围收集、缴纳有关管理、设施维护费用。
　　（4）、验收前期物业单位移交的建筑硬件设施和相关档案资料。
　　（5）、协调所有业主内部和外部的关系，维护所有业主的权益，监督引导业主履行权利和义务。

　　4、业主

　　（1）、按规定参与业主委员会的选举和业主公约的制定。
　　（2）、相互监督执行国家法律法规、业主公约和物业管理制度。
　　（3）、交纳国家规定应交费用。
　　（4）、自觉维护建筑公共设施。

　　（二）、物业管理制度和业主公约

　　参照公安部61号另《机关、团体、企业、事业消防安全管理规定》等法规的有关要求，多产权建筑的物业管理制度应包括的消防内容有：

　　（1）、消防工作组织建设；
　　（2）、消防检查巡查制度；
　　（3）、消防设施管理和维护保养制度；
　　（4）、日常管理中涉及消防安全的行为规定（如装修改造、临时用火用电、易燃物品经营等）；
　　（5）、消防宣传教育制度；
　　（6）、事故应急处理预案和演练制度；
　　（7）、消防工作奖励和监督制约制度。

　　业主公约应包括的消防内容有：

　　（1）、遵守国家法律法规规定；
　　（2）、执行物业管理规定；
　　（3）、接受监督执法部门监督检查；
　　（4）、自觉维护建筑设施并缴纳相关费用；
　　（5）、配合执行消防安全教育和演练活动；
　　（6）、对不规范行为采取措施。

　　（三）、日常管理和维护

　　在完善、规范物业管理实施办法、物业管理制度和业主公约的基础上，才有可能实施正常的管理和监督执法行为，而日常规范的管理和设施维护对建筑的正常使用能起到重要的安全保障作用。

　　管理和维护需要经费，经费的解决必须有相关的规定，规定的执行需要得到有关职能部门、物业管理单位和所有业主的相互监督、支持与配合，这也正符合了管理过程的规律，将人、财、物、信息等因素有机地结合才能达到优化管理的目的。

　　（四）、执法监督

　　加强对违法违章行为的监督执法力度，将有利于制止火灾事故的发生和火灾隐患的整改。在多产权建筑内涉及的人多面广、违法违章行为屡禁不止的情形下，应注意法律文书的到位，执法针对的对象和行为必须做到有据可查、有法可依，同时为避免引起群众围攻和社会稳定问题，可采取：“杀鸡敬猴”的策略震慑不法之徒。

　　（五）、宣传教育和安全疏散演练

　　提高广大业主和物业管理单位人员的消防安全意识和法制观念是有效实施安全管理的捷径，也是行政执法监督部门和物业管理单位应尽的职责。提高人员应急逃生技能和防火灭火常识，定期举办消防安全培训和安全疏散眼帘活动，将能有效提高火灾抗御能力和减少火灾事故中人员的伤亡。

　　四、结束语

　　多产权综合性建筑的产生，无疑给消防安全管理工作带来新的课题，就目前国内的一些重特大火灾事故来说，许多事故就是由于在产权分化、管理难度加大的情况下遗留的火灾隐患所造成的。本文所叙仅仅是一个尝试性探讨，相关的管理模式以及配套的规章制度、管理实施办法等仍需通过实践不断摸索和完善，并希望通过本文的讨论引起有关专家和业内人士的重视并得到一些启发。（作者：蒋正明　石吉训）

新闻来源：桂林市消防支队

作者：蒋正明　桂林市消防支队　正团　支队长
石吉训　桂林市消防支队　正营　消防科科长
邮编：541002
地址：桂林市银锭路　　　　　　桂林市消防支队
电话：（0773）2862605　　　　13978394119
E-mail：firemanston@yahoo.com